[전문가 칼럼 | 이태광 교수] 이재명 대통령의 발언 "부동산 100억 벌어도 세금 몇 억"이라는 말의 함정"
이태광 (대한자산투자연구원 원장·미드웨스트대학교 부동산학과 교수)
최근 지난 8월4일 국무회의에서 나온 발언 하나가 세간의 이목을 끌었다. "10억이 넘는 근로소득에는 세금을 절반 가까이 내는데, 부동산으로 100억을 벌어도 세금은 몇 억밖에 안 낸다"는 요지의 지적이었다. 언뜻 들으면 명백한 조세 불형평처럼 느껴진다. 그러나 이 발언은 서로 다른 두 세목을 세율 숫자만으로 단순 비교했다는 점에서, 조세 원리를 정확히 짚지 못한 프레임이라는 지적을 피하기 어렵다.
근로소득세와 양도소득세는 애초에 설계 원리가 다르다.
근로소득세는 반복적으로 발생하는 소득에 부과되는 세금이다. 반면 양도소득세는 수년, 길게는 수십 년에 걸쳐 서서히 축적된 자산가치 상승분이 매각이라는 단일 시점에 한꺼번에 실현될 때 부과된다. 즉 근로소득세가 '매년의 흐름(flow)'에 매기는 세금이라면, 양도소득세는 '누적된 결과(stock)'가 일시에 현금화되는 순간에 매기는 세금이다.
이렇게 과세 대상의 성격 자체가 다른 두 세목을 두고 단순히 실효세율 숫자만 나란히 놓고 "형평에 어긋난다"고 말하는 것은,마라톤 완주 기록과 100미터 달리기 기록을 같은 잣대로 비교하는 것과 다르지 않습니다.
즉 100미터 15초 달리는데 10킬로 10km 15초 × 10 = 150초 = 25분 이라는 발언입니다 장기간에 걸쳐 누적된 이익을 한 해의 소득처럼 취급해 누진세율을 그대로 적용한다면, 오히려 '몰아내기 과세'로 인한 왜곡이 발생할 수 있다는 것이 여러 나라 세제가 장기보유공제 등 별도의 장치를 두는 이유이기도 하다.
주요 선진국들의 접근
이러한 원리는 해외 주요국 세제에서도 확인된다. 미국은 실거주 주택을 매각할 때 부부 합산 기준 최대 약 7억 원까지 양도차익을 비과세하며, 투자 목적 부동산에 대해서도 근로소득세율보다 낮은 세율을 적용한다. 자산 형성에 들인 시간과 위험 부담을 세제 설계에 반영하고 있는 셈이다.
더 나아가 국회예산정책처가 조사한 미국·영국·프랑스·독일·일본·캐나다·싱가포르 등 주요 9개국 가운데, 보유 주택 수 자체를 기준으로 양도세를 중과하는 나라는 사실상 한국이 유일하다. 다시 말해 '몇 채를 가졌는가'가 아니라 '얼마나 오래 보유했는가', '실거주 목적인가'를 기준으로 삼는 것이 국제적으로 보편적인 접근이라는 뜻이다. 세율 숫자 하나만 떼어놓고 형평성을 논하기 전에, 이러한 구조적 차이부터 먼저 살펴야 하는 이유다.
시장 참여자는 지금 무엇을 점검해야 하나
정책 논쟁과는 별개로, 실수요자와 투자자는 현실적인 대응이 필요하다.
다주택자라면 연도별로 달라지는 중과율 구간을 면밀히 확인하고, 매도 시점에 따른 세부담 차이를 미리 시뮬레이션해볼 필요가 있다. 실거주 1주택자 역시 장기보유특별공제 개편 방향에 따라 공제 한도가 어떻게 달라지는지 점검해두는 것이 좋다. 제도가 바뀌는 시기일수록 '언제 매도하느냐'가 세부담의 크기를 좌우하기 때문이다.
감정이 아니라 원리로 논의해야 할 때
세금 정책은 국민의 재산권과 직결되는 사안이다. 그런 만큼 "100억을 벌었는데 세금은 몇 억밖에"라는 식의 감정을 자극하는 프레임보다는, 왜 그런 세율 구조가 만들어졌는지에 대한 정확한 근거와 세제 원리에 기반한 논의가 선행되어야 한다. 형평성은 숫자의 크기가 아니라 제도의 논리로 판단되어야 하는 문제이기 때문이다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문 글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 주임교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
(전) 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원
출간도서
『24시간이면 배우는 부동산 경매』
『부동산 심리학』, 『도시재생』
『GPT로 보는 부동산 경제』등이 있다.
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