급매 소진 끝났나 한강벨트 반등 신호, 강남은 되레 낙폭 확대

용산 동작 상승 전환, 서울 외곽까지 온기 확산 토지거래 신청 급증 속 시장 저점론 고개

서울 아파트 시장이 바닥을 다지고 반등 국면에 진입하는 조짐을 보이고 있다. 한강벨트를 중심으로 급매물이 빠르게 소화되며 가격이 상승세로 돌아섰고, 외곽 지역까지 온기가 확산되는 흐름이다. 다만 강남구는 낙폭이 오히려 확대되며 지역 간 온도차가 뚜렷해졌다.

서울 한강변을 따라 형성된 이른바 ‘한강벨트’의 집값이 다시 고개를 들었다. 그간 시장을 짓눌렀던 급매물이 대부분 소진되면서다. 가격 하락을 주도했던 매물들이 빠르게 거래되자 매수 심리가 살아났고, 이는 곧 상승 전환으로 이어졌다.

한국부동산원이 발표한 3월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 용산구는 0.04% 상승하며 5주간 이어지던 하락세를 마감했다. 동작구 역시 0.04% 올라 하락 전환 이후 2주 만에 반등에 성공했다. 시장에서는 이를 단순한 반짝 반등이 아닌 ‘급매 소진 이후 나타나는 전형적인 회복 신호’로 해석하고 있다.

거래 지표도 이를 뒷받침한다. 서울 토지거래허가 신청 건수는 한 달 사이 67% 급증했다. 시장에 머물던 매물들이 빠르게 손바뀜되며 거래량이 살아난 것이다. 실제로 용산구 현대맨숀과 동작구 신동아리버파크 등 주요 단지에서는 신고가 거래가 잇따르며 분위기 반전을 상징적으로 보여줬다.

강남권의 흐름은 다소 엇갈린다. 서초구와 송파구는 낙폭을 크게 줄이며 사실상 보합권에 진입했다. 급매를 노린 대기 수요가 유입되며 가격 하방 압력이 완화된 결과다. 특히 송파구는 급매물이 빠르게 소진되며 거래 회복세가 뚜렷하다.

그러나 강남구는 다른 길을 걷고 있다. 낙폭이 –0.22%로 확대되며 오히려 하락 압력이 커졌다. 같은 강남권이라도 시장 체력과 수급 상황에 따라 온도차가 분명히 드러난 셈이다. 다만 강남구 역시 토지거래허가 신청 건수가 185% 급증해, 거래 회복의 불씨는 살아 있는 것으로 해석된다.

서울 외곽 지역의 상승세는 더욱 가파르다. 도봉구는 상승률이 0.15%로 전주 대비 5배 수준으로 뛰었고, 강서·성북구는 0.27%로 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 상대적으로 가격 부담이 낮고 대출 활용이 가능한 15억원 이하 아파트에 실수요가 집중된 결과다.

특히 최근에는 역세권이 아니더라도 10억원 이하의 저가 매물로 수요가 이동하는 양상까지 나타나고 있다. 이는 시장이 ‘가격 메리트’ 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.

전문가들은 서울 아파트 시장이 사실상 저점을 통과했을 가능성에 무게를 싣는다. 급매물이 대부분 소진된 데다, 추가 매물 출회도 제한적일 것이라는 판단에서다. 정부의 규제 강화로 다주택자 매물이 시장에 나오더라도, 이를 소화할 수 있는 수요층이 제한적이기 때문이다.

결국 시장에 남은 매물은 ‘급히 팔아야 할 이유가 없는 물건’이 대부분이라는 분석이다. 매도자들이 가격을 낮추기보다 관망에 들어갈 경우, 매물 감소가 곧 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 크다.

한 부동산 전문가는 “이미 급매를 내놓을 사람들은 대부분 매물을 처분한 상태”라며 “현재 시장에 남은 물건은 가격을 낮춰서라도 팔아야 하는 상황이 아닌 만큼, 향후 가격은 다시 상승 쪽으로 방향을 잡을 가능성이 있다”고 진단했다.

또 다른 전문가는 “외곽 지역은 전세 물량 부족까지 겹치며 매매 전환 수요가 늘고 있다”며 “심리적 저항선이 무너지면 가격 상승 속도는 더 빨라질 수 있다”고 내다봤다.

시장에서는 오는 5월을 분기점으로 주목하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면 거래 구조와 가격 흐름에 또 한 번 변화가 나타날 수 있기 때문이다. 다만 현재로선 ‘거래 감소 속 가격 상승’이라는 구조가 형성될 가능성이 더 크다는 관측이 우세하다.

서울 부동산 시장이 본격적인 반등 국면에 진입할지, 아니면 지역별 차별화가 더욱 심화될지는 향후 몇 달간의 거래 흐름이 가늠할 전망이다.