대통령은 “팔라”지만 현실은 “못 판다” 부동산 3중규제, 시장 묶어

이재명 대통령 연일 ‘매도 압박’ 발언 토지거래허가·대출규제 임대차법에 시장은 속수무책

이재명 대통령이 다주택자들에게 “집을 팔라”고 재차 요구했지만, 정작 정부의 부동산 3중규제가 시장의 손발을 묶고 있다. 거래는 막히고, 임대시장 혼란은 가중되고 있다.

“제발 팔지 말고 버텨줘, 라고 해도 팔 수 있게 만들어야 한다.”

이재명 대통령이 지난 3일 국무회의에서 한 발언이다. 연일 다주택자들을 향해 매물을 시장에 내놓으라는 강도 높은 메시지를 내고 있지만, 시장에서는 오히려 규제에 막혀 ‘팔고 싶어도 못 판다’는 하소연이 터져 나온다.

문제의 핵심은 정부가 지난해 내놓은 부동산 3중규제다. ▲토지거래허가제 확대, ▲임대차보호법에 따른 세입자 계약 갱신권, ▲주택담보대출 총량 제한이 맞물려 주택 거래를 사실상 막고 있다.

세입자 거주 주택은 ‘팔고 싶어도 못 파는’ 모순

2025년부터 확대 적용된 토지거래허가제는 서울 전역과 일부 경기 지역까지 포함하며, 이 지역에서 주택을 매수하려면 실거주 목적을 증명해야 한다. 하지만 세입자가 거주 중인 주택은 허가 자체가 나오지 않는다.

즉, 다주택자가 집을 팔기 위해선 세입자가 나가야 하는데, 임대차보호법상 실거주 목적이 아니면 내보낼 수도 없다. 두 규제가 정면으로 충돌하는 구조다. 2주택자는 자신이 살고 있는 집을 먼저 팔고, 세입자가 있는 집으로 돌아가 임대 거주를 해야 한다. 3주택자는 사실상 선택지가 없다.

다주택자 사라지면 전 월세도 사라진다

임대시장에도 큰 충격이 예고된다. 서울·경기권 전·월세 매물 중 상당수가 다주택자 보유분이다. 매도 요건 충족을 위해 세입자를 내보낼 수밖에 없는 상황은 전·월세 물량 감소로 이어질 수밖에 없다.

전문가는 “보증금만으로 새 집을 찾기 어려운 세입자들이 대거 쏟아져 나올 수 있다”며 임대시장 혼란 가능성을 경고했다.

팔아도 살 사람 없다 남은 건 ‘현금 부자’뿐

규제를 뚫고 매물이 나오더라도 거래가 성사되긴 어렵다. 대출 규제가 여전하기 때문이다. 투기과열지구 내 LTV DTI 제한으로 인해, 대부분의 실수요자는 주택 구입 자금 조달이 불가능하다.

KB국민은행과 통계청에 따르면 서울 아파트 평균 가격은 13~15억 원에 달한다. 주담대 한도 6억 원으로는 턱없이 부족하다. 사실상 ‘현금 부자’가 아니면 거래가 불가능한 구조다.

정책 역순 지적 시장 반응은 냉랭
전문가들은 이재명 대통령의 발언보다 정책 순서가 뒤바뀐 점을 지적한다. 한 부동산경제연구소 대표는 “차라리 10/15 대책 전에 대통령이 매도 발언을 했더라면 지금보다 매물도 많고 거래도 활발했을 것”이라며, 정책 타이밍 부재를 꼬집었다.

“디테일한 후속 대책 절실하다”

전문가들은 다주택자 매각을 유도하되, 임대시장 충격을 최소화할 수 있는 정교한 후속 대책이 필요하다고 조언한다.

한 은행전문가는 “잔여 임대기간이 있는 주택도 매도가 가능하도록 토지거래허가 기준을 유연하게 조정해야 한다”며, “실입주 조건도 6개월 이상으로 확대하는 방안이 필요하다”고 밝혔다.