최근 부동산 시장이 정부의 안일한 행정 편의주의와 일관성 없는 이중잣대로 인해 미증유의 혼란에 빠졌다. 국가가 세운 기준을 믿고 거래에 나섰던 국민들이 어느 날 갑자기 바뀐 행정 지침으로 인해 대표자의 자격만 승계받고 나머지 공유자의 지분은 '현금청산'이라는 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 이는 헌법상 보장된 국민의 재산권과 행정의 대원칙인 '신뢰보호의 원칙'을 뿌리째 흔드는 사안이다.

사태의 발단은 국토교통부의 지연된 법령 해석 통보에서 시작되었다. 국토부는 지난 2025년 8월 14일 선고된 대법원 판결(2022다228230)을 근거로 '투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한'에 관한 기존 해석을 뒤집었다. 문제는 국토부가 판례가 나온 지 3개월이 지난 11월 4일에야 변경된 예규를 지자체에 하달했다는 점이다. 더 큰 비극은 이 지침을 공표일이 아닌 판결 선고일인 8월 14일까지 소급하여 적용하도록 강제한 데 있다.

정부가 침묵하던 3개월의 행정 공백기 동안 국민은 국가의 기존 가이드라인을 믿고 적법하게 계약을 체결했다. 구청 담당자에게 직접 확인까지 거치며 거래를 마친 이들에게, 이제 와서 사후에 바뀐 잣대를 들이대며 대표자 외 나머지 조합원의 자격을 부인하고 현금청산 대상자로 분류하는 것은 국가가 국민을 상대로 벌이는 행정 폭력과 다름없다.

행정 집행의 모순은 여기서 그치지 않는다. 재건축 조합원 지위 승계를 제한할 때는 판례를 절대적으로 내세우며 소급 적용까지 불사하는 반면, 토지거래허가구역 내 거래에 있어서는 명백한 판례와 법령 해석조차 외면하고 있다. 법제처(안건번호 12-0172)와 대법원(90다12243)은 이미 “허가를 전제로 한 유동적 무효 상태에서의 계약 체결은 위법이 아니다”라고 명확히 밝히고 있다. 하지만 현장의 지자체들은 이러한 법적 근거를 무시한 채 정식 계약서 작성을 가로막고 있으며, 이로 인해 국민들은 법적 보호를 받기 어려운 '음성적 약정서' 거래로 내몰리고 있다.

국민은 실시간 판례 분석가가 아니다. 국토부조차 수개월이 걸려 내놓은 해석을 개별 국민이 미리 예측하라는 것은 불가능에 가깝다. 행정의 본질은 예측 가능성이다. 정부가 스스로 무너뜨린 거래 질서의 책임을 국민에게 전가하는 것은 비겁한 회피다. 한국공인중개사협회 송파구지회를 필두로 한 현장의 목소리는 절박하다. 이들은 무너진 행정 정의를 바로잡아 달라고 호소하고 있다.

정부는 지금이라도 2025년 11월 4일 지침 공표 전 발생한 적법한 거래에 대해 소급 적용을 즉각 철회해야 한다. 또한 판례와 법령 해석에 따라 토지거래허가구역 내에서도 조건부 정식 계약서 작성이 가능하도록 강력한 지침을 시달해야 한다. 더 이상 약정서라는 음성적 관행 뒤에 숨어 국민의 눈물을 외면하지 마라. 국가 행정을 믿은 것이 죄가 되는 사회에서 국민의 재산권은 설 자리가 없다.

불합리한 행정으로 소중한 재산권을 침해받고 계신가요? 지금 바로 전문가와 상의하여 정당한 권리를 되찾으십시오. 국민의 목소리가 모여야 행정이 바뀝니다.

한국공인중개사협회 송파구지회장 홍경화 010-4912-8943